COMENTÁRIO SOBRE A LEI 12.179/2020 - POR MAURICIO RAUPP MARTINS

Os efeitos da Pandemia se fazem sentir também no âmbito do direito privado.

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DAS PESSOAS JURÍDICAS DE DIREITO PRIVADO - RESTRIÇÃO VÁLIDA ENQUANTO DURAR A VIGÊNCIA DA LEI

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O artigo 4º da Lei 12.179/2020 proíbe a realização de reuniões e assembleias presenciais para:

I - as associações;

II - as sociedades;

III - as fundações;

IV - as organizações religiosas;

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As assembleias e reuniões devem ser feitas por meio virtual. A participação e a manifestação serão por meio virtual a ser indicado pelo administrador das pessoas jurídicas acima elencadas. A participação por meio de ambiente virtual terá efeitos legais e assinatura presencial.

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Mesmo para os casos de alteração estatutária e destituição de administrador, as assembleias terão de ser feitas por meio virtual.

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DA RESILIÇÃO, RESOLUÇÃO E REVISÃO DOS CONTRATOS

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O descumprimento de obrigações contratuais, fruto dos reflexos da PANDEMIA, serão, a contar da edição da lei, considerados como caso fortuito, nos termos do artigo 393 do CPC:

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Art. 393. O devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado.

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Parágrafo único. O caso fortuito ou de força maior verifica-se no fato necessário, cujos efeitos não era possível evitar ou impedir.

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O devedor não responderá por prejuízos provocados pelo descumprimento das obrigações. A obrigação persiste, mas o descumprimento, na forma como pactuado, se vier a gerar prejuízos, não será considerado de responsabilidade do devedor.

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Em caso de necessidade de renegociação de contratos, por conta da onerosidade excessiva, prevista nos artigos 478, 479 e 480 do Código Civil (Da Resolução por Onerosidade Excessiva - Art. 478. Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação. Art. 479. A resolução poderá ser evitada, oferecendo-se o réu a modificar equitativamente as condições do contrato. Art. 480. Se no contrato as obrigações couberem a apenas uma das partes, poderá ela pleitear que a sua prestação seja reduzida, ou alterado o modo de executá-la, a fim de evitar a onerosidade excessiva) não serão considerados fatos imprevisíveis o aumento da inflação, a variação cambial, a desvalorização ou substituição do padrão monetário.

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Muitos destes efeitos poderão surgir após o término da pandemia e não poderão ser invocados como causa para a revisão do contrato;

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DAS RELAÇÕES DE CONSUMO

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Até 30 de outubro de 2020 o artigo 49 do CDC está suspenso.

Estabelece o referido artigo:

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Art. 49. O consumidor pode desistir do contrato, no prazo de 7 dias a contar de sua assinatura ou do ato de recebimento do produto ou serviço, sempre que a contratação de fornecimento de produtos e serviços ocorrer fora do estabelecimento comercial, especialmente por telefone ou a domicílio.

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A suspensão refere-se exclusivamente à hipótese de produto ou serviço adquirido por entrega domiciliar (Delivery).

A aquisição de produtos (de redes de mercado, por exemplo) e refeições aumentou consideravelmente. A lógica é não emperrar os serviços com sucessivos pedidos e suspensões.

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DA LOCAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS - NÃO CONCESSÃO DE LIMINARES

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Até 31 de dezembro de 2020 não serão concedidas medidas liminares para despejo.

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A regra vale apenas para as ações ajuizadas após 20 de março de 2020.

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A hipótese não se aplica para os casos previstos no artigo 47, incisos I a IV da Lei 8.245/91:

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Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e com prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga-se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:

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I - Nos casos do art. 9º; (Art. 9º A locação também poderá ser desfeita: I - por mútuo acordo; II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual; III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos; IV - para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consentir-las.

II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego;

III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;

IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinquenta por cento;

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SUSPENSÃO DE PAGAMENTO DE ALUGUÉIS RESIDENCIAIS

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Os locatários residenciais que:

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sofrerem alteração econômico-financeira, decorrente de demissão, redução da carga horária ou diminuição de remuneração, podem suspender total ou parcialmente o pagamento dos aluguéis veníveis a contar de 20 de março de 2020 até 30 de outubro de 2020.

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Os aluguéis vencidos deverão ser pagos parcialmente a partir de 20 de outubro de 2020. A cada data de vencimento pagará o aluguel do mês além de 20% do valor dos aluguéis vencidos.

Para tal prática, os locatários terão de comunicar os locadores sobre o exercício do direito de suspensão. A comunicação deve ocorrer por meio que possa servir de prova = prova lícita.

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USUCAPIÃO

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Os prazos de aquisição por meio de usucapião (propriedade imobiliária ou mobiliária) estão suspensos. Sua recontagem começa após 30 de abril de 2020.

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DOS CONDOMÍNIOS E EDIFÍCIOS

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O síndico passa a deter poderes de restringir o uso das áreas comuns;

proibir ou restringir a realização de reuniões, festividades, uso de abrigo de veículos por terceiros, inclusive nas áreas de uso exclusivo dos condôminos.

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Tais restrições não abrangem atendimentos médicos e a necessidade de obras estruturais.

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As assembleias passam a ser virtuais, valendo a manifestação por tal forma como assinatura presencial.

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DIREITO DE FAMÍLIA

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Todas as prisões por dívida alimentícia serão cumpridas em regime domiciliar.

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Mauricio Raupp Martins

AJS Advogados

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